20221026 짤 갚즈아

#짤 오늘의

#부동산 갚즈아

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(참고용 펌글)

2008년 하락장
- 대부분의 부동산 투자자들은 파산하고 시장에서 사라졌다

아주 단순하지만 중요한 얘기를 하겠다.
실거주 하는 사람 중에 집값 안 오른 사람 있나요? 거의 없다.
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오해하기 좋은 것은,
돈을 못 벌고 망가진 사람들은 얘기가 없다는 사실이다.
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부동산 가격 상승은 토지가격에 근거한다.
재건축, 재개발 사업성 계산도 결국은 땅이다
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정상적으로 성장하는 국가에서 집(땅)을 가지고 있으면, 자산 가격은 상승할 수 밖에 없다.
물론 단기적으로 지극히 운이 없는 경우는 다른 얘기다.
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지금 부동산 투자를 활발하게 하는 사람들의 경력은 대부분 10년이 안된다.
왜 그럴까?
여기에 알아야 할 비밀이 있다.
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그럼 그 이전에 돈번 사람은 없다는 이야기인가?
사실 그렇다.
별로 없거나 거의 없다.
진짜다.
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부동산 투자를 하면서 15년 이상 투자자들을 만나고 있지만,
액티브하게 투자한 사람들은 2008년 시장이 무너질 때 거의 다 사라졌다.
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지금 활동하는 투자자들은 하락장을 경험해보지 못했다

지금 부동산 강사로 활동하는 사람들은 대부분 80년대생 안쪽이다.
지난장 활발하게 하셨던 분들, 다 갔다가 2-3년 전에 다시 왔다.
그 분들은 옛날 얘기 안한다.
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똑같은 부동산 투자를 했는데, 실거주자 들은 100% 수익을 올리는데
훨씬 더 열심히 공부한 액티브한 투자자들은 왜 수익을 못냈을까?
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투자 경험이 10년 이하라는 것은 어떤 의미인가.
이번 상승장이 시작할 때 투자를 시작했다는 뜻이다.
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부동산 시장이 바닥을 기록한 건 2012년 하반기였다.
이번 상승장에서 돈을 버는 비결은 간단하다.
아무거나 많이 사면 됐다. 특별한 지식이 필요없었다.
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수도권 아무곳에나 다트를 던져봐라.
2012년 대비 2배 이상 안오른 지역 거의 없다. 다 올랐다.
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2012년 구축 매수시 투자금 안들어갔다.
대출이 잘 나와서 돈이 없어도 얼마든지 많이 살 수 있었다.
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한채 사는데 몇 백만원 안들었다.
당시에 그것도 아깝다고 무피투자도 많이했다.
참 신기한 일이죠.
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그러면, 지난장 투자자들은 왜,
살아남은 사람이 없을까?
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실거주자 들은 다 집값이 올라 돈 벌었는데,
훨씬 더 많이 공부한 액티브한 투자자들은 왜 다 망했을까?
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2008년, 2009년에 다 망했다.
지금 회복은 했지만, 왜 망했을까?
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시장가격은 상승했다 하락했다고 해도,
상승한 만큼 다 떨어지는 건 아닌데, 왜 망했을까?
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지금 같은 시기에 꼭 들어두세요.
특히 부동산 투자 처음하시는 초심자 분들.
부동산 투자는 비밀이 하나있어요.

2008년 투자자들이 망한 이유
- 처음의 레버리지를 끝까지 유지하기 때문

여러분들이 부동산 투자를 하게 되면,
모든 부동산 투자는 레버리지 투자이다.
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내 돈을 빌려서 하는게 아니라 전세끼거나 융자받아서 하게된다.
게다가 거기에 더해서 좀 더 높은 수익을 원한다면 레버리지를 올리게된다.
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그런데 이게 취향이어서,
대개 높은 레버리지를 이용했던 분들은 계속 높은 레버리지를 이용하게 된다.
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투자 초기에 자기가 가졌던 레버리지가 투자 말기, 투자 끝까지도 유지된다.
무슨얘기냐면, 내 자본이 10%-20%라면, 초기에는 전세끼고 갭투자를 많이 해서 투자금 거의 안들었다.
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집 값 대비 자기자본 20%를 가지고 투자를 했다면
내가 가진 자산의 내 자본비율은 20%밖에 안된다.
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내 자산이 올라가니까 팔고, 2천만원 투자했는데 2천만원 더 벌었어.
4천만원 투자해서 4천만원 더 벌었어.
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자산이 5억일때는 내 순자산은 1억,
10억이 되면 내 자산이 2억.
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돈은 많이 벌었다.
5천만원이 5억이 되었으니 자산이 많이 늘고, 내가 돈을 많이 번 것 처럼 느껴진다.
실제로도 많이 번 게 맞다.
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근데 이 때 무슨일이 발생하냐면, 시장이 하락이나 침체기로 들어간다.
그러면 어떻게 되느냐?
내 자산이 1억짜리는 떨어질때, 1억이라는 가격에 맞게 떨어진다.
10%떨어지면 1천만원 떨어진다.
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10억짜리면 똑같이 10%면 1억이 떨어진다.
부동산 가격이 20%만 하락하면 내 순자산이 0이 된다.
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내가 그동안 얼마나 벌었는지 상관이 없다.
내 레버리지, 내가 매입한 물건 중에서 자산의 비율이 같거든.
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아파트는 떨어질때, 퍼센트로 떨어진다.
내가 10억짜리 가지고 있으면 20%떨어지면 0원이 된다.
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그토록 돈을 많이 벌었지만,
지난장에 투자하신 분들 대부분 비슷하다.
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투자자들은 현금을 들고 있지 않는다

지난 장은 이번장보다 더 뜨거웠다.
그런 식으로 많이 뛰니까 수익을 더 내고 싶어서
가능한 많은 융자를 받고, 높은 전세가를 놓는다.
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다르신 분?
맨 처음 5천만원 밖에 없었는데 내 자산이 10억되었어. 하는 분들.
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큰거 한채로 모아두지 않고 지방 부터 시작해 수익률 위주로 세팅하신 분들 계시죠?
투자금이 적게 들어가는 것부터 매입하신 분들계시죠?
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자기 자본 비율이 어떤지 보세요.
처음 투자 했을때 자기 자본 비율이 20%밖에 안되지만, 지금도 20%에요.
나머지는 전세가격입니다.
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그럼, 내 자본이 얼마가 있었건, 내가 그동안 돈 많이 벌었잖아요.
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여러분, 부동산 투자자 중에 현금 들고 있는 분 계세요?
부동산 투자자 중에 현금 많이 갖고 있다는 분들 거의 없습니다.
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다 부동산 매입해서, 똑같은 레버리지로 가지고 있다.
전세가가 높던지, 대출이 높던지, 투자금이 적은 형태로 한다.
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이 상태에서 조정이 오면 어떻게 되죠?
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10억짜리 집을 내돈 2억으로 매입하는 것과,
6억짜리 집을 2천만원식 10채 사는 것,
어떤게 더 위험할까? 후자가 더 위험하다.
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상승장 동안에는 부동산 천재인가봐. 그동안 벌어들인 자산이 어마어마해.
지난장 분들은 부동산 천재라고 생각 안했을까?
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중요한건 시장이 끝나고 봐야안다.
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지난장 거쳐오신 분들은 대부분 조용하다. 끝을 알기 때문이다.
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내가 지금 잘 벌었다고 해도,
레버리지 비율 그대로 유지하는 대로 하락을 맞으면, 바로 무일푼 된다.
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2천만원에서 0원이 되는게 낫지
내 자산이 10억-20억 있다가 0원이 되면,
지난 장과 마찬가지다.
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2007년까지 시장의 분위기

2005년-2006년 지난장 마지막은 구도심 재생이었다.
구도심 재생은 소액 투자였다. 그리고 개발지 투자였다.
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서울은 뉴타운 나오고 노도강이었다.
지난장에서 마지막에 오른게 인천이었다.
어마어마하게 올랐다.
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'투자 조금해요'하면 30채, 투자 그냥 하는 사람은 50채였다.
지난장 때 채수가 훨씬 더 많았고, 투자자들이 훨씬 더 적극적이었다.
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기본이 50채였다.
그걸 다 투자금 3천, 5천으로 해서 30-50채 가지고 있었다.
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부동산 하락기가 오면서 모든 자산이 불과 몇 달 만에 10-20%하락했다.
자산 10억, 20억있던 사람이 순식간에 무일푼 되었다.
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거기서 2~3%만 더 떨어지면, 수십억 있던 사람이 순식간에 몇 억 빚을 지게 된다.
다 파산하고 낙향하게 된다.
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알고 있는 분들 중에서 돌아가신 분도 많다.
죽은 사람은 말이 없어서 그렇지 굉장히 많다.
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이번장이 상승장이 굉장히 길다.
특이하게 저금리 때문에 정말 운이 좋다.
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그게 아니었다면 시골로 낙향하고,
폐인될 사람들 중에 열심히 자랑하는 사람들이 되게 많다.
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반드시 기억할게, 시장의 마지막 쪽에서 수익률 위주, 소액투자 하셨던 분들,
가지고 있는 모든 매물이 10-20% 떨어질 때, 내 자산이 얼마 남는지 계산해 봐라.
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내가 물건을 보유한 상태로 하락장을 맞으면 답이 안나온다.
지난장 성공한 사람이 이번장 때 투자 경험담 얘기하고 강의하는 사람이 왜 없냐면,
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돈을 많이 벌수록, 많은 집을 샀었고,
더 많은 집을 보유한 채 하락장을 맞을 수록 더 크게 망가졌다.
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투자 1-2채 한 사람은 버틸만 했다. 그렇게 안 망가졌는데,
진짜 투자를 많이 한 사람은 진짜 크게 망가졌다.
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살아남아야 한다

꼭 기억해 두세요.
시장의 후반부에 가면, 여러분들은 수익에 목이 마르겠지만,
투자는 전쟁터다.
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일단은 살아남아야 한다.
시장의 마지막으로 갈 수록, 중요한건 얼마나 수익률을 보여주는가가 아니라,
얼마나 리스크에 대비가 되어있느냐이다.