20221002 아파트

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아파트는 언제 늙고 어떻게 변해가나? – Sciencetimes

#아파트 #자산

침체 고물가 냉전블럭화, 공급망 재편에 지정학적 위기까지. 그리고 여전히 에너지와 기후 위기.

주식 등 자산 가치는 길게보아 늘 우상향해왔다고 한다. 그러나 몇년 이상 기간씩 침체기가 있어왔다. 지난 역사를 복기해보면 누구나 침체기를 버티고 지수 만큼의 성장 과실을 얻었어야 마땅하고 상식적이지 않은가 의문이 들었었다. 하지만 팬데믹 양적완화 상승분을 모조리 반납하고보니, 위기를 얼마나 과소평가해왔는지 알겠다.

거시적으로 현재 대한민국 경제 규모는 피크 최대값을 찍었을 확률이 높다. 인구가 피크를 찍고 감소하는 시기에 접어들었기 때문이다. 성장에 대한 의심은 코인과 메타버스 유행이 꺼지면서 시작됐다. 튤립 버블이 꺼지면 시장은 알아서 정상화되는게 아니었던가. 아니나 다를까, 국내 증시는 ‘태조이방원’으로 유행이 옮겨갔다고 한다.

그런데 의심은 확산되고 있다. 새로운 성장 영역에 대한 기대만 의심스러운게 아니다. 전쟁과 냉전과 물가 파동이 오다보니 페트로달러 체제도 수명이 다했다는 의심이 들고 있다. 한국이 갖고 있던 수출 경쟁력이 유지될 수 있는지에 대한 의심도 생기고 있다. 공급망 생산 체제 문제만이 아니라, (사실상 중국 시장 커플링을 통해 선진국 반열에 점프했기 때문에) 중국과의 디커플링 과정 뿐 아니라 여전히 중국의 위기 또한 우리 문제가 된다.

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그리고 가계부채와 연관되어 부동산 불패에 대해서도 의심이 싹트고 있다. 다음 세대 인구 뿐 아니라 3 4인 가족수도 줄고 있기 때문에 현재 가장 선호도가 높은 평수의 아파트는 수요가 줄어들 것이 확실하다. 그런데 잠깐, 근본적으로 왜 아파트의 감가상각과 노후화는 시장 가격에 반영이 안됐던걸까.

영화에서 보면 백년이 넘은 대저택이나 유럽의 성채도 가치를 유지하는 모양인데, 한옥보다도 훨씬 수명이 짧은 수십년짜리 아파트가 낡지 않고 가치가 우상향 할리는 없다. 지금까지의 비결은 재건축에 있다. 5층 짜리 아파트를 허물고 수십층짜리 아파트를 다시 지으면, 3차원 하늘 허공이었던 곳이 가치를 생산하는 시설로 변환한다.

그런데 우리가 아파트를 체험한 역사도 사십이나 오십년에 불과하다. 이십년쯤 지나 수십층짜리 아파트가 수명이 다되면, 이번엔 수백층짜리 아파트로 다시 지을건가?

그래서 보니 주택은 골조 및 기반 구조와 인테리어 편의영역으로 양분되어 있었고, 오랫동안 가치를 유지하는 저택은 결국 튼튼한 기본 뼈대가 핵심이었다. 배선 난방 편의장치는 리모델링 수준으로 개선할 수 있으니까.

버블이 꺼진 일본처럼 모든 주택을 투자가치를 지닌 대상이 아닌 소비재처럼 취급하게 될지 어떨지는 아직 모르겠지만, 시간이 지나 허물어야만하는 다세대 빌라와 아파트는 차츰 미래 가치 향상을 의심하는 풍조가 퍼져나갈 듯 하다. 후손에게 오래오래 물려줄만한 건축물 정도만 상류층에게 비싸게 거래될 것이다.

그 다음에는 무엇을 의심하게 될까? 의사의 직업 안정성? 인서울 학위의 불필요성? 사교육 경쟁의 무의미함이나 학군 붕괴? 고급 아파트 단지에서 학군을 빼면 무엇이 어떤 비율로 남는지 다시 잘 살펴볼 필요가 있다. 아마 빌트인이 잘 갖춰진 호텔급 설비와 서비스 가치 정도일 것이다.